解決超大城市住房問題的深圳方案：存量挖潛與多元融合

　日期：2024-05-14   來源：深圳特區(qū)報

　　■ 仝德

　　提要

　　為破解深圳的住房問題，亟須在整體提升城市居住空間品質的同時，重點擴大滿足城市中低收入群體和青新市民宜居需求的住房供應，建議從打造租購并舉的可持續(xù)多維住房體系、培育基本公共服務均等的都市圈居住空間格局、拆整并舉促進城中村向青新市民宜居社區(qū)轉型三方面探索存量挖潛基礎上的多元融合新路徑。

　　世界各國大城市住房壓力日益加劇，嚴重阻礙了聯合國可持續(xù)發(fā)展目標(SDGs)關于“人人獲得可支付住房目標”的實現。經過30余年的發(fā)展，我國城市住房市場日趨成熟，但也存在供需不匹配、住房可支付性低、城中村等外來人口聚居區(qū)治理壓力大等問題，黨的二十大報告指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為我國住房制度改革指明了方向，也為深圳探索超大城市住房解決方案、實現“住有宜居”提供了指引。

　　深圳是我國超大特大城市中人口密度和開發(fā)強度最高的城市之一。與國內其他超大特大城市相比，深圳住房結構呈現出居住空間較為緊缺、住房自有率低和城中村非正規(guī)住房比例高等特點。

　　從國際經驗來看，大城市理想的住房結構應呈現“橄欖型”，即滿足大多數人宜居需求的中檔商品房和保障房作為住房供應的主體，而高檔商品房和低檔廉租房作為滿足少數人群特定需求的補充。而在深圳，因為保障性住房還存在居住配套不均衡等現實約束，一些中等偏低收入家庭及剛落腳城市的年輕群體（青新市民）入住保障房需要較長時間。為破解深圳的住房問題，亟須在整體提升城市居住空間品質的同時，重點擴大滿足城市中低收入群體和青新市民宜居需求的住房供應，建議從打造租購并舉的可持續(xù)多維住房體系、培育基本公共服務均等的都市圈居住空間格局、拆整并舉促進城中村向青新市民宜居社區(qū)轉型三方面探索存量挖潛基礎上的多元融合新路徑。

　　打造租購并舉的可持續(xù)多維住房體系

　　在房住不炒、住有宜居的理念下，建議深圳在穩(wěn)步提升商品房和保障房自有率的基礎上，著力擴大租賃住房的供應規(guī)模、豐富其供應類型，從商品租賃、公共租賃、保障性租賃、新型租賃社區(qū)營建等多途徑打造租購并舉的可持續(xù)多維住房體系。其中，公共租賃和保障性租賃住房均需要政府不同程度的補貼，以實現較高居住品質下的價格可支付性。公共租賃住房直接由政府供應，面向人才、青新市民、最低收入居民等特定群體；而保障性租賃住房雖可由市場供應及運營管理，面向所有無房群體，但政府對其實施質量監(jiān)管和價格控制。此外，建議探索新型租賃社區(qū)發(fā)展模式，通過集中連片籌建、標準化智能化裝修、集中化配置公共服務設施、社區(qū)統(tǒng)一管理運營等手段，提升租賃住房空間品質、擴大租賃住房的市場接受度。

　　培育基本公共服務均等的都市圈居住空間格局

　　都市圈是城市功能地域概念，特指鄰接地區(qū)社會經濟等活動突破行政邊界，圍繞某個核心區(qū)緊密聯系的、高度一體化的區(qū)域空間組織形態(tài)。都市圈通常具有統(tǒng)一的勞動力和土地市場，以完善的公共服務配套設施和便捷的軌道交通作為支撐，統(tǒng)籌協調區(qū)域內就業(yè)-人口-住房關系。紐約都市圈、倫敦都市圈和東京首都圈是世界公認最發(fā)達的三大都市圈，它們圍繞各自CBD的生產性服務業(yè)等職能，在TOD（公共交通引導的發(fā)展）理念下形成了“點-線-面”有機疏散的一小時通勤圈。

　　當前，深圳與惠州、東莞、深汕特別合作區(qū)等地在產業(yè)發(fā)展和基礎設施建設等方面的一體化程度日益加強，跨城通勤規(guī)模也已達到日均30萬人次，深圳都市圈已見雛形。未來，建議著力推進跨行政邊界的都市圈職住融合新格局建設：宏觀尺度上，以便捷的軌道交通引領產業(yè)、居住、服務等多功能協調布局；微觀尺度上，以基本公共服務均等推動鄰里環(huán)境友好、居住空間品質均衡。

　　拆整并舉促進城中村向青新市民宜居社區(qū)轉型

　　國務院常務會議去年審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，城中村改造成為改善民生、拉動內需、推動城市高質量發(fā)展的重要舉措。長期以來，我國各大城市城中村改造以拆除重建模式為主，雖然提升了城市空間品質，但其效率和效果越發(fā)被詬病。深圳是我國超大特大城市中城中村規(guī)模最大、改造起步最早的城市之一，城中村改造經驗豐富。但經過20年的改造實踐，全市仍有城中村（行政村）330多個，建筑面積約2.25億平方米。

　　建議通過拆整并舉的方式，分區(qū)、分類、分階段實施城中村改造。對人居環(huán)境較差、改造市場動力強的村實施拆除重建，滿足中等收入以上人群住房改善性需求，實現住房市場有序過渡；對人居環(huán)境好的城中村實施政府主導的統(tǒng)租改造，納入公共租賃房體系，打造面向中等收入偏下人群和青新市民的宜居社區(qū)；其他城中村則通過政府公共服務投入、企業(yè)市場化租賃改造等方式發(fā)展保租房和市場租賃住房，滿足低收入人群的住房需求。

　　安居樂業(yè)是高質量、現代化發(fā)展的基本準則。深圳在過去40多年的發(fā)展中，創(chuàng)造了各種產業(yè)發(fā)展的奇跡，但在住房領域，還存在提升空間，亟須立足新起點，用“理論思考”回答“時代之問”，用“深圳經驗”為中國式現代化再立新章。【本文是深圳市哲學社會科學規(guī)劃項目（編號為SZ2022A008）階段性成果】

　　（作者系深圳市人文社科重點研究基地、北京大學深圳研究生院超大城市空間治理政策模擬社會實驗中心主任、博士生導師）