以基礎設施REITs支持“三大工程”建設
日期：2024-03-26 來源：深圳特區報
■ 劉永元 艾 非
提要
基礎設施REITs（不動產投資信托基金）是我國在遵循現代金融規律基礎上構建的適配國情的長期權益融資工具，具有鮮明的政治性、人民性、普惠性等特點，在支持“三大工程”大規模建設和高質量發展過程中發揮著極其重要的作用。
中央經濟工作會議強調，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。“三大工程”是一種長期公共投資，具有兜底性、社會性、公益性等公共產品屬性，其中自持物業資產部分通常面臨投資規模大、回收周期長等特點，迫切需要長期、大額、低成本的權益融資工具支持。基礎設施REITs（不動產投資信托基金）是我國在遵循現代金融規律基礎上構建的適配國情的長期權益融資工具，具有鮮明的政治性、人民性、普惠性等特點，在支持“三大工程”大規模建設和高質量發展過程中發揮著極其重要的作用。
基礎設施REITs在支持“三大工程”中的重要作用
“三大工程”建設需要長期大額的資本投入，僅依靠政府財政資金和銀行貸款、企業債券等債務性融資工具難以形成可持續投資閉環。基礎設施REITs為“三大工程”建設提供了一種權益融資工具，對于盤活存量資產、帶動增量投資、形成投資良性循環具有重要的意義。
有利于拓展權益性資金來源，打造“三大工程”可持續發展路徑。“三大工程”中配租型保障性住房、“平急兩用”公用基礎設施、城中村改造保障性租賃住房均屬于重資產或中資產投資項目，投資體量大、回收周期長、資金占用多。“三大工程”的融資模式以債權為主導，權益性資金來源不足，將增大投資主體的資產負債率，不利于企業健康發展和做大做強。REITs是一種權益性融資工具，具有資金融通、資產盤活、價值發現的功能，能夠為“三大工程”大規模建設持續注入金融“活水”。相關投資主體可將運營成熟的、可出租的“三大工程”項目通過發行基礎設施REITs方式在公開市場募集資金，并將募集資金用作資本金撬動社會資本投入新的“三大工程”項目建設，降低企業資產負債率，形成“投資建設—REITs盤活資產—回收資金再投資”的良性循環發展格局。
有利于推進共建、共創、共治、共享的金融制度，加快打造房地產新發展模式。“三大工程”是具有基礎性、普惠性、功能性、經濟性的基礎設施工程，迫切需要運用金融手段吸引社會資本和個人資本參與，彌補政府部門的投資缺口，助力加快構建房地產新發展模式和提升城市發展能級。REITs通過公開募集上市的方式降低“三大工程”項目的投資金額門檻，為機構投資者、個人投資者等社會資本提供了參與不動產投資的新渠道，使得居民有機會通過資本市場公開交易的方式分享城市發展的紅利。
有利于打造國際一流企業，提升“三大工程”的運營管理能力。長期以來，我國住建領域一些企業的發展主要依賴規模優勢，運營管理的短板較為突出，產品競爭力、品牌影響力、創新引領力、治理先進力與世界一流水平相比還存在明顯差距。基礎設施REITs產業的發展會推動打造規模化、現代化、制度化、市場化的一流運營服務企業，構建與REITs業績相掛鉤的激勵約束機制，全面提升資產管理和運營能力。
準確把握REITs在支持“三大工程”中的三個關系
基礎設施REITs是一類金融資產，“三大工程”的底層資產是具有普惠性、基礎性的民生工程，REITs在支持“三大工程”過程中要著重把握好三個關系。
準確處理好金融屬性與民生導向的關系。REITs能夠將沉淀的“三大工程”資產通過金融手段進行盤活，為大規模建設提供“金融活水”，但因其連接租戶和投資者兩個群體，要處理好金融屬性與民生導向的關系。
準確處理好運營資產和服務群眾的關系。基礎設施REITs的核心在于資產運營能力，運營好資產是提升REITs市場價值的保障。好物業是實現好房子、好小區、好社區、好城區的重要基礎。
準確處理好機制建設和風險防控的關系。“三大工程”投資建設、運營管理和資本運作涉及眾多利益群體，要通過機制建設構建基礎設施REITs平穩健康發展的金融生態。
構建支持“三大工程”高質量發展多層次REITs市場
探索組建“三大工程”REITs產業鏈運作平臺。鑒于“三大工程”的重要作用以及住房保障大規模建設資金需求巨大，應當借鑒相關地區成熟經驗，基于住房專營機構打造“三大工程”REITs產業鏈運作平臺。一是借鑒日本UR、新加坡建屋發展局等發達國家經驗，探索成立省級或市級住房專營機構，承擔政府在住房保障領域投融資職能。二是地方政府參照相關城市成熟經驗，梳理政府部門持有的存量的、具有穩定現金流的“三大工程”資產，通過資產劃轉、資產注入等方式注入專營機構，并由專營機構通過公募REITs等市場化方式盤活，募集的資金用于“三大工程”領域建設。三是探索成立市域范圍的“三大工程”Pre－REITs產業引導基金，支持項目孵化和培育，成熟后轉入公募REITs退出。
加快構建“三大工程”REITs的定價聯動機制。REITs實際上是不動產資產定價的錨。“三大工程”不同于一般性的房地產項目，迫切需要建立基于土地出讓、投資建設、運營管理、資本運作的全流程資產定價機制。一是鑒于國家發展改革委和中國證監會將保障性租賃住房REITs發行門檻的現金流分派率定為3．8％，建議考慮將3．8％的現金流分派率作為“三大工程”領域項目的合理利潤，為“三大工程”投資建設主體的可持續發展提供政策環境。二是建議構建土地價格、優惠租金、資產價值的聯動機制，合理劃分政府和市場權責范圍，逐步推進“三大工程”領域的“租補分離”定價機制，承租人按市場租金標準支付租金，政府根據政策分級分類對符合條件的承租人給予相應的租金補助。三是公募REITs發行的關鍵在于收益率和市場化機制，要完善“三大工程”公共服務和公共產品價格動態調整機制，推動REITs長遠可持續發展。
研究支持“三大工程”REITs發展的一攬子政策。一是優化“三大工程”領域的稅收優惠政策，降低“三大工程”項目的成本，提升收益水平。二是研究出臺支持“三大工程”領域的特殊REITs政策，探索試點以城中村改造的保障性租賃住房為底層資產標的，發行經營收益權類的基礎設施REITs。三是研究針對“三大工程”暫停折舊或延長折舊期限的特殊政策，提升經濟平衡和可融資能力。四是優化公募REITs資產轉讓、持有等環節稅收優惠政策，通過政策引導、市場選擇的方式推動保障性租賃住房REITs高速發展。
（劉永元：清華大學五道口不動產研究中心兼職研究員、經濟學博士；艾非：深圳市人才安居集團博士后研究員，經濟學博士）